Livre blanc : L’apport financier en cryptomonnaie dans un contrat
Un achat immobilier constitue un investissement conséquent, nécessitant le plus souvent un apport financier personnel, en complément d’un prêt bancaire. L’apport personnel joue alors un rôle central puisqu’il peut conditionner l’octroi du crédit, ainsi que les conditions d’emprunt. L’apport personnel est traditionnellement composé de l’épargne de l’emprunteur, mais depuis la démocratisation de la finance décentralisée (DeFi), les cryptomonnaies peuvent désormais faire partie du montage contractuel.
Dès lors, quelles sont les modalités d’un apport financier en cryptomonnaie dans un montage contractuel ?
I. Qu’est qu’un apport financier personnel ?
Dans le cas d’un achat immobilier, l’apport personnel est la somme d’argent que l’emprunteur investit dans son projet d’achat en complément de son crédit immobilier. Il constitue alors un élément essentiel pour convaincre la banque d’accepter le prêt.
Aucun montant minimum d’apport personnel n’est pas prévu par la loi. En théorie, il est donc possible de financer intégralement l’acquisition d’un bien immobilier par le biais d’un crédit. Cependant, en pratique, les banques demandent généralement un apport d’au moins 10 % de la valeur du bien concerné. Par exemple, si une personne souhaite acquérir une maison d’une valeur de 200 000 euros et que la banque demande un apport personnel de 12%, elle devra emprunter 176 000 € et ajouter un apport personnel de 24 000 €.
Plus l’apport personnel est conséquent, plus il sera facile d’obtenir des meilleures conditions d’emprunt. En effet, une participation conséquente (entre 20 et 30 %) de l’emprunteur permet de rassurer les banques sur sa capacité à épargner et donc à rembourser un prêt. Ainsi, il sera plus facile de négocier un meilleur taux de crédit ou de faire baisser les dépenses annexes, comme les frais de dossier. Bien évidemment, la banque prend également en compte le niveau d’endettement, la stabilité de la situation professionnelle ou encore la possible évolution des revenus pour évaluer le dossier de crédit.
Le montant de l’apport personnel n’est pas limité. Toutefois, il est recommandé de ne pas investir la totalité de ses liquidités dans l’apport personnel, afin de pouvoir faire face à d’éventuels frais supplémentaires ou aléas (financement de travaux, imprévus…). Habituellement, les candidats à l’emprunt n’apportent pas plus de 50% du montant de l’acquisition.
II. Comment financer son apport personnel ?
La somme qui constitue l’apport personnel peut avoir diverses origines :
L’épargne est la première source d’apport personnel. Elle peut provenir des économies de l’emprunteur, de la revente d’un bien, d’un héritage ou d’une donation, d’une indemnité de licenciement…
Cette épargne peut être complétée par un prêt à taux zéro (PTZ). Il s’agit d’un dispositif de soutien à l’accession à la propriété des ménages à revenus modestes et intermédiaires. Le PTZ permet notamment d’acquérir sa première résidence principale et est accordé à condition de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années précédant le prêt. Ce dispositif ne peut pas financier à lui seul la totalité de l’achat du bien immobilier : il doit être obligatoirement complété par un autre emprunt. Un des atouts du PTZ est qu’il est constitutif d’apport personnel.
En parallèle du « traditionnel » apport personnel (épargne) et du dispositif du PTZ, il existe des prêts immobiliers complémentaires qui servent à financer en partie l’achat ou la construction de sa résidence principale. Ce type de prêt est accordé en complément du prêt immobilier principal. La particularité est qu’il n’est pas accordé par une banque, mais par un autre organisme, tel qu’Action Logement, une collectivité territoriale ou même son employeur.
Par exemple, Action Logement propose un prêt immobilier à taux réduit (0,5%) permettant de financer l’achat ou la contraction de sa résidence principale pour un montant maximum de 40 000 €. L’emprunteur doit être un salarié justifiant de ressources inférieures aux plafonds réglementaires.
De même, les collectivités territoriales peuvent proposer des prêts pour la construction ou l’achat d’un logement neuf ou ancien. Pour connaître les conditions d’éligibilité à ce type de prêt, il est nécessaire de contracter directement sa mairie ou les services de son département. Les caisses de retraite complémentaire et des mutuelles peuvent également proposer des prêts.
Enfin, les fonctionnaires peuvent se voir accorder un prêt spécifique pour la construction ou l’achat d’un logement neuf ou ancien. Cet emprunt est accordé aux agents titulaires de la fonction publique de l’Etat ainsi qu’aux personnels des départements et des communes, sous conditions.
Il y a quelques années, les possibilités d’apport personnel se limitaient donc à l’épargne de l’emprunteur, cumulé à d’éventuels prêts immobiliers complémentaires. Mais depuis l’apparition des cryptomonnaies, il est désormais possible de contracter un prêt de crypto-monnaies via une plateforme spécialisée.
III. La place de la cryptomonnaie dans un montage contractuel
La démocratisation de la finance décentralisée (DeFI) a multiplié les opérations financières liées aux cryptomonnaies. Alors que le secteur immobilier subit une vague de « tokenisation », on voit désormais apparaître des prêts garantis en crypto-actifs. C’est ce qu’on appelle des « cryptos backed-loans ».
Qu’est-ce qu’un prêt en cryptomonnaie ?
Un prêt en cryptomonnaie fonctionne comme un prêt classique, sauf que l’emprunteur doit mettre en garantie des cryptomonnaies. Pour obtenir ce type de prêt, il suffit de se rendre sur une plateforme spécifique (Nexo, Blockfi, Binance…), demander le montant désiré et indiquer la crypto-monnaie à envoyer en garantie. Après avoir obtenu le prêt, l’emprunteur doit rembourser le capital ainsi que les intérêts d’emprunt conformément à l’échéancier.
Plusieurs caractéristiques sont à prendre en compte dans un prêt crypto, dont :
- Le ratio prêt valeur (RPV) détermine le montant maximum d’un prêt en fonction de la valeur de l’actif donné en garantie. Ici, il est égal au montant du prêt demandé divisé par le montant des cryptomonnaies mises en garantie. En général, le RPV est fixé par la plateforme de prêt crypto et varie de 20 à 80%. Plus le RPV est élevé, plus il sera possible d’emprunter.
- Le taux annualisé effectif global (TAEG) représente le coût total du crédit pour le consommateur. Il est exprimé en pourcentage annuel du montant total du crédit. Le TAEG permet la comparaison entre les offres de prêt de plusieurs établissements prêteurs.
Quelles sont les conditions d’obtention de ce prêt ?
Dans le cadre d’un prêt traditionnel, la banque évalue la somme prêtée en fonction des revenus, de la situation professionnelle et de l’apport personnel initial. L’emprunteur devra ensuite rembourser le capital emprunté ainsi que les intérêts d’emprunt.
Tandis que dans le prêt de cryptomonnaies, le prêteur n’analyse pas toutes ces variables. La plateforme regarde simplement combien de cryptomonnaies peuvent être déposées en garantie. Si l’emprunteur ne rembourse pas le prêt, la plateforme pourra se dédommager en conservant les cryptomonnaies mises en garantie.
La seule réelle condition d’obtention de ce type de prêt est donc d’avoir des crypto-actifs à déposer en garantie. Il n’y a pas de score de crédit ni d’étude de dossier.
Quels sont les avantages de ce prêt ?
Ce type de prêt s’adresse en priorité aux investisseurs qui souhaitent conserver leur épargne en cryptomonnaie, tout en réalisant un achat immobilier. Bien que le prêt crypto ne soit pas suffisant pour financer complétement un achat immobilier, il peut servir à compléter un apport personnel financier.
L’avantage majeur de ce type de prêt réside dans ces conditions d’obtention : détenir des cryptomonnaies, et c’est généralement tout. Théoriquement, tout le monde peut souscrire un prêt en cryptomonnaies, à condition de disposer d’une épargne cryptos. Le prêt crypto est ouvert à tous.
De plus, le prêt crypto permet de ne pas dépendre d’une banque. En effet, il est possible d’obtenir ce prêt sans avoir à justifier de revenus fixes et réguliers ou un taux d’endettement faible. Les banques traditionnelles demandent le plus souvent des garanties de salaire, ce qui peut rendre l’accès au prêt très difficile. Le prêt crypto est donc idéal pour les personnes dont les dossiers sont refusés dans le circuit traditionnel.
Contrairement à un prêt classique, le processus du prêt crypto est simplifié et plus rapide. Alors que la banque doit étudier le dossier avant acceptation, la plateforme de prêt accepte ou refuse quasi instantanément le prêt (en quelques heures).
Le prêt crypto est également très flexible quant aux conditions de remboursement : pas de montant fixe à rembourser chaque mois ni d’échéancier de remboursement. Le plus important est d’avoir remboursé l’intégralité du prêt à l’échéance. L’emprunteur peut ainsi gérer son budget comme il lui convient.
Afin de payer les intérêts de l’emprunt crypto, il est possible d’utiliser les intérêts issus des comptes épargnes cryptos. En effet, une épargne en cryptomonnaie peut rapporter bien plus qu’une épargne en monnaie fiat[1] (euro, dollar, yen…). Les taux d’intérêts élevés des comptes épargnes crypto peuvent donc permettre de payer les intérêts du prêt crypto. En outre, en cas de remboursement anticipé du prêt, aucun frais supplémentaire n’est appliqué.
[1] La monnaie fiat est une monnaie qui a été décrétée par un Etat et donc la gestion est confiée à une banque central.
Quels sont les inconvénients du prêt crypto ?
Dans le cadre d’un prêt crypto, les plateformes spécialisées demandent parfois à l’emprunteur de fournir un montant de garantie supérieur au montant qu’il souhaite emprunter. En effet, les RPV sont nécessairement inférieurs à 100 % et généralement autorisés jusqu’à 75%.
En outre, les arnaques et piratages dans le monde des crypto-monnaies se multiplient. Par exemple, la plateforme de prêt de crypto-monnaies C.R.E.A.M. Finance a été la cible d’un piratage qui a permis de voler plus de 130 millions de dollars. Il est donc recommandé de prendre le moins de risque possible en choisissant une plateforme sécurisée et fiable.
La valeur d’une cryptomonnaie, telle que le Bitcoin, est très variable. Si le cours de la cryptomonnaie utilisée en garantie chute, la valeur de la garantie peut devenir insuffisante pour couvrir le prêt souscrit. La plateforme pourra alors contacter l’emprunteur afin qu’il rétablisse la situation en injectant de nouveau des cryptomonnaies. A défaut, la plateforme sera en droit de liquider les actifs pour procéder à un remboursement anticipé.
Enfin, comme un prêt classique, le prêt crypto n’est pas sans risque. Avant toute souscription, il est nécessaire de comprendre les risques encourus et les obligations qui en découlent. Le client doit pouvoir s’engager en toute connaissance de cause.
Conclusion
L’apport personnel est une étape incontournable d’un achat immobilier. A côté des apports financiers « traditionnels », est désormais apparu l’apport financier en cryptomonnaie. Il présente de nombreux avantages, bien qu’il vise un public ciblé : les investisseurs en crypto-monnaies. Avant de s’engager pour ce type de prêt, il convient cependant de choisir une plateforme reconnue et sécurisée.
Les experts du cabinet Ziegler et associés vous proposent un accompagnement sur mesure et adapté à vos besoins en matière d’apports financier en cryptomonnaie, et sont à votre écoute pour toute autre interrogation.